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房屋抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產，通過一定的契約合同，合法取得對借款人財產的留置權和質押權而向其提供的一種貸款。這期間如果債務人不能按期償還貸款本金和利息，債權人有權處分抵押物，并可優先受償的貸款方式。
住房抵押貸款的分類
我們一般操作的抵押貸款是個人抵押消費貸款和企業抵押經營貸款。二者的區別如下：
可以抵押的物業（以成都地區為例，其他區域以當地銀行信息為準）
1、有國有土地許可證和房產證。
2、能正常上市交易的商品房。
3、房齡不能過長。房齡小于20年，或者房齡與貸款年限相加不能超過40年。
4、面積不低于40平米。面積過小的房屋，多數銀行不予抵押。
5、沒有列入當地城市改造拆遷規劃的房屋。
6、權屬沒有爭議的房子。被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。
7、滿5年的經濟適用房。未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權利證，不能辦理房屋抵押貸款。
8、部分公房不可抵押。
已購公房中有兩種情況不能辦理房產抵押貸款。一是無法提供購房合同或協議的已購公房，因為有的購房合同會寫有原單位有優先購買權的條款，銀行無法取得他項權利，所以不會受理。另一種是不能提供央產房上市證明的央產房，這樣的房產不能夠上市進行交易，也就無法操作房屋抵押貸款業務。
9、未結清貸款的房子不可抵押。
在第一次抵押貸款時，銀行已經擁有了這所房產的他項權利。而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項權。
PS：按揭中的房子想要做抵押，有兩種方法可以選擇：
A. 抵押給擔保公司，支付擔保公司月利息，借款的金額是房產的評估值-按揭貸款的剩余金額=現借款金額。
B. 將房產重新在銀行申請抵押貸款，貸款金額是房產評估值的7成，新申貸銀行批貸以后，再把原銀行的按揭貸款結清。
這兩種方法，關鍵還是看批出來的新額度和你原來所欠的相差多少，少的話也沒意思。因為你原來如果是按揭貸款的話，利率肯定比抵押來的低，時間周期相對較長。
個人抵押消費貸款
需要準備的材料：銀行需要審核房產證，征信，收入證明，還款能力和流水。流水不夠的，翻翻前面專門講流水的內容摻入
實際操作中，銀行只接受四種用途：裝修，買汽車，出國留學，家具和藝術品。以裝修為例，銀行會要求你提供裝修公司合同和對方公司的賬號。所以，你提供的收款公司，在公司名稱或者主營業務中，就需要含有“裝修”或者“裝潢”二字。
企業經營抵押貸款
小微企業貸款，顧名思義，為了扶持中小企業。因此銀行在審核方面，對財務報表沒有要求，重點考察的是抵押人（法人、股東和公司實際控制人）的個人還款能力。
所以，走這條路的，首先，你需要一個公司，注冊經營一年以上（部分銀行要求兩年）。第二，就是一份半年以上經得住推敲的流水。
收到貸款，把資金轉幾個圈，或者分批取現，不可直接流入樓市。
抵押的利率和費用
目前貸款公司收取的“手續費“或者“平臺費”，一般一次性收取在2%-5%左右，貸款的年利率在6%-7%左右。
還款方式可以選擇3、5、10年期的先息后本，也可以選擇20年期的等額本息。利率差距不是很大。
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